学校并非十拿九稳 房东已先“涨”为敬
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———以下是正文———
导语：
“现在来买这一片房子的，都是为了小孩上学做准备。难道还能去买俊发吗？”一位二手房卖家涨价后说。
有名校加持就是不一样，感觉房东卖房的底气都足了几成。
“如果只是考虑云大附中，并非十拿九稳，招生政策今年变了，意味着以后也有变的可能。”中介朋友坦诚。
可能很多关注学区房的读者已经猜到了，本期《二手房攻略》我们去的就是4月以来热度飙升的新亚洲体育城1-4期。
二手房攻略栏目截止目前写过大概昆明100个二手房小区了，欢迎点进公众号内部查看，因往期文章太多占用字数，本文不再贴老文章链接了。
沿着广福路，经过巫家坝后，就是三“盘”鼎立的格局：海伦国际、世纪城、新亚洲体育城。
三大社区基本覆盖了昌宏西路、广福路和彩云北路闭环内的主要住宅区域，形成了占地面积约8600亩的连片发展。
这样的区域，生活配套比较成熟，是优势。但是二手房市场容易受到“量”的冲击，对卖家来说最大的问题就是“卖不起价”（供大于求），或者“总有更低价的房源”（来自小区内部的价格竞争）。
从二手房平台公布的数据来看，新亚洲体育城、世纪城、海伦国际的均价排名紧挨在一起，且都在官渡区前十之外。
不过，进入均价1.2w/㎡梯队的新亚洲体育城似乎还有继续向前冲的潜力。
据中介朋友反馈，目前新亚洲体育城1-4期的房源，普遍存在涨价情况。整个4月的交易活跃度，远高于过去三年。
新亚洲体育城之所以在三足鼎立的局面中脱颖而出，变数就是优质教育资源。
对比2022年和2023年的云大附中星耀学校小学部的招生范围，我们会发现两个重点：
①学校招生对象的变化：从原来限定新亚洲体育城1-4期住宅一手房业主直系子女变为不限一手二手，只要人户一致。
②小学部一校两校区：新亚洲体育城1-4期业主子女在原来的星耀路校区，而俊云峰和涉及范围内的失地农民直系子女则去新建的古渡口路校区。
既解决了新亚洲体育城1-4期二手房业主子女的上学问题，也解决了招生范围扩大导致班级规模不够的问题。
二手房市场自然闻风而动，卖家连夜涨价，买家纷纷入手，这就是市场。
新亚洲体育城分8期开发，仅1-4期在今年云大附中星耀学校划片范围内（不确定之后会不会有变化），所以我们只看这四期涉及的小区。
既然，二手房交易热度是由学校带动的，我们就按照距离云大附中星耀学校小学部星耀路校区的远近来看这四期的分布。
和学校一墙之隔的是三期，包括五环锋尚、千紫园、百合园；和学校一路之隔的是二期万景园；一期则在学校斜对面，包括水木清华、星汇园和水晶堡；四期星体花园离学校最远。
从教育配套上看，云大附中星耀学校一枝独秀，另外还有钟英学校、星耀天成学校等私立学校。
从生活便利度上看，地铁1号线在该区域有星耀路站和新亚洲体育城站，商业配套有星天地商业广场，星耀路一侧有昆明市第一人民医院星耀路医院，再加上沿小区外围均有底商，生活氛围还是不错的。
另外，该片区周边还有云南省大剧院、云南省博物馆以及各类运动场馆。
从产品类型上看，新亚洲体育城1-4期均为星耀集团开发建设，产品业态和户型设计上大同小异。四期产品在2005-2009年之间交付，房龄相差也不大。
最多的就是退台洋房，建筑风格明显，从入户一侧看，很有层次感。除顶跃外，从上往下，建筑面积逐渐变大，面积段约80-300㎡左右。
小高层产品有总高11、17、18层的，既有紧凑的小户型，也有大平层产品。其中，四期星体花园的小高层房源较多。
另外，还有别墅产品，不过在二手房平台上，基本没有此类房源。
本文提到的项目的具体价格如下：
从地段上看，三期绝对是优势最明显的。
从星耀路地铁站出来，就是小区南门——家门口的地铁站。
千紫园和百合园紧挨着云大附中星耀校区——家楼下的学校。
光凭这两条，就该甩出大部分二手房一条街，加上小区门口还有公交车站和商业广场，算是比较有卖点的二手房小区。
不过，至少在过去三年，三期的二手房交易不算活跃，成交价也上不去。
除了之前提到的学校招生对象仅限一手房业主子女外，还有一个原因：三期部分房源一套房子分为两个房产证。
大概是因为当时的【国六条】90/70政策，总之这个历史遗留问题，导致一手房东转手困难：明明是买一套房，程序上却按两套房算，购买首套房和第二套房，贷款比例和利率又有很大差异。
当然，遇到此类房源，中介一般会提前告知这一特殊情况。
小区环境
新亚洲体育城1-4期小区环境相差不大，绿化植被的覆盖密度和景观树的品种也差不多。
绿化带大多沿着小区内楼栋的道路两侧分布，灌木有明显的修剪，棕榈科植物比较多，乔木长势也很不错。
小区道路铺砖有一些变化，在两排楼栋尽头的空地上，会有一些地砖铺出来的图案。
小区景观设计上是有水景的，但是摆脱不了疏于维护的命运，要么水景没有谁，要么水体不是很清澈。
除了灌木有修剪痕迹外，其他景观缺乏设计感和统一规划，有点自由生长的意思。加上乔木栽种较密，会有一种杂乱的感觉。
小区内部道路比较整洁，踩盘当天也看到物业在冲洗地面。走在小区里，能感觉比较安静。
退台洋房外立面为浅黄色，虽然有点显旧，但还是清爽的。一楼花园存在私搭乱建的问题，入户门有各种风格。
产品与价格
小区产品以退台洋房为主，也有总高11-17层的小高层，面积段跨度较大，从80多㎡到300多㎡，二手房挂牌房源以三室两卫的户型居多。
其中洋房为总高六层的退台洋房，楼梯房。一楼户型面积最大，带花园，还赠送地下空间（通过一楼采光井采光）。
顶楼有跃层户型，即5跃6。正如一层花园有业主随意设计，顶楼露台也存在搭建玻璃房的情况。
千紫园挂牌房源较少，均为180多㎡的顶楼跃层户型。百合园和五环锋尚有三室到五室的房源。
来看一套五环锋尚的小高层户型，104㎡，三室一卫。
感觉设计师在设计这个户型的时候，仿佛忘了餐厅，最后想起来了，只能设置在客厅到卧室的过道上。
厨房到餐厅的动线拉得很长，有点担心汤汤水水会洒在客厅。
各个空间的自然采光还是不错的。
该房源在中间楼层，单价在1.2w/㎡左右，总价约130w。（去年同样户型的房源，二手房挂牌价在120w左右）
中介朋友也明确表示：“现在这个小区价格上涨比较明显，有些本来想卖的业主也会突然说先不卖了，不确定是自己想要用学位，还是要等房价再涨一波。”
居住管理
1-4期的小区物业均为楷唯物业，洋房和电梯房物业费略有差异，不高于1.4元/㎡/月。
小区大门进出需要刷卡，非业主进入需要登记，管理得还不错。单元门同样有门禁。
小区内有儿童设施，只是设施比较单一。路灯设置合理，监控摄像头比较少。
购房风险
千紫园和五环锋尚部分房源靠近彩云北路，除了本身车流量较大之外，地铁线路也在地面上，噪声影响不可避免。
另外，三期不同组团之间的道路不是封闭的，一楼有底商，沿街房源需要注意隔音效果。
三期还有一个需要注意的问题，就是部分房源一套房有两个房产证，对贷款买房非常不友好。
另外，纯粹考虑学校买房的，需要格外注意：虽然今年云大附中星耀学校的划片范围内，没有区分一、二手房业主子女，但是谁也不能保证之后的招生政策不会改变，这一点适用于新亚洲体育城1-4期所有二手房，后面不再反复提了。
万景园和云大附中星耀学校一路之隔，更靠近星耀路一侧。虽然离地铁站有一定的步行距离，但是也隔绝了彩云北路上地铁线路的噪音干扰。
3月底小学招生划片范围一出，立刻反馈到二手房市场，挂牌价应声涨了一波。
也是1-4期中，挂牌均价最高的一期（仅洋房、小高层均价，不包含别墅产品）。
同样有小高层和退台洋房两种物业类型，面积段跨度比较大，从76㎡到306㎡，均有房源。
和前面提到的三期相比，产品类型、小区环境和物业管理都没有太大差异。买二手房时，三期和二期可以放在一起考虑，就看哪边有比较合适的房源了。
小区环境和居住管理：
绿化景观沿楼栋两侧分布，在道路尽头会有较大的半圆形景观带。
正是蓝花楹盛开的季节，小区里也有看上去树龄比较大的蓝花楹。
乔木比较高大且栽种密度高，虽然让小区道路显得绿树成荫，但是也会影响低楼层采光采阳。
贴地草皮养护不到位，可以看到裸露的泥土。和三期一样，存在花园和露台随意搭建的情况。
小区内部道路比较宽，旁边一侧有路面停车位，意味着小区不是人车分流。
有地下停车场，车位租金大约300元/月，车位卖价约10w。
另外，小区对住宅用途管理也不是很严格，部分一楼被当做商用。
产品和价格
万景园挂牌房源以三房居多，小高层和洋房均有三房户型。如果不仅是为了落户，还要考虑陪读需求，三房是很多人的选择（老人、孩子、夫妻各一个房间）。
小高层总层高11层，既有一梯三户的小户型，也有一梯两户的大平层，单价普遍要低于洋房1000元/㎡。
76㎡两室一卫的小高层房源总价最低，大约在95w左右。
81㎡三室一卫的房源在洋房顶楼，带30㎡左右的露台，挂牌单价较高，约1.5w/㎡。
洋房一楼带花园+地下室，建面约301-306㎡，总价在300w左右。据中介朋友称，也有急于出手的房东，底价报到280w。
看来这波学校利好的行情，对三房的户型比较友好，大户型还是有点涨不动。
具体来看，退台洋房三楼123㎡的户型，三室两卫，带一小个露台，单价约1.38w/㎡。
户型还是比较紧凑的，露台、客厅和主卧为北向，不过三楼基本没有太大遮挡，采光没有问题。
露台和客厅齐平的位置，为石膏吊顶，延伸的部分为玻璃顶。
南侧可能是为了造型需要，开得都是拱形窗，有的窗户比较窄小，影响采光。
购房风险
除了学校招生政策可能存在的不确定性，万景园的不足大概就是房龄10年+，由于物业没有那么优秀，导致在小区维护水平上较差，使得小区容易折旧。
小区北侧有正在新建的官渡古镇回迁房，导致小区外的万景路时常有大车出入。
另外，还有临时过渡的菜市场摊位，显得小区外围比较杂乱。
和三期一样，一期也包含三个组团。不过除了退台洋房和小高层外，三期还有独栋别墅。
别墅挂牌房源较少，挂出来也是千万级别的。
咨询了一下合作的法拍服务机构，发现新亚洲体育城1-4期的别墅房源也很少，可能是因为生活便利的别墅已经没有改善的必要，也可能当初买别墅的业主确实财力雄厚。
一期在所有四期中占地面积最大，位置在星耀路和广福路交叉口。
一期到地铁1号线的星耀路站和新亚洲体育城站的步行距离均在1公里范围内。
小区东面是星耀体育馆，有商业配套。小区西面则是挨着广福路的云南省大剧院、云南省博物馆和云南文学艺术馆，文化氛围很不错。
除了别墅以外，小区洋房和小高层的户型面积段和价格，与二期万景园差异不是很大。
小区环境和居住管理：
不同于前面提到的三期和二期，一期小高层之间为保证采光，楼间距较宽，可以打造横向的景观带。
靠近楼栋的大树，有明显的修剪痕迹。中介朋友表示，“如果低楼层的业主觉得树枝挡住了室内采光，是可以向物业反馈，合理地修剪树枝的。”
和万景园相比，一期乔木虽然也很高大，但是栽种密度没有那么高。灌木修剪较为整齐，整体还算清爽。
小区内四通八达，车行道较多。容易让人觉得恍惚：不确定是否正处在住宅小区内部？
洋房和别墅之间仅有低矮的围墙相隔，高端住宅的私密性差了一点。
各个组团在同一地块，洋房外立面比较一致，小高层外立面颜色有明显的区别。
小区有地下车库，路面也有车位，单元门口电动车停放比较随意。
同一个物业，同样的问题。
产品和价格
水木清华虽然是小高层，面积最小也是104㎡的三室一卫；水晶堡和星汇园的退台洋房，面积最小为81㎡的三室一卫。
门槛户型总价相差不大，均在110w左右。
来看一套水木清华小高层房源，132㎡，“3+1”室两卫，挂牌价150w，单价约1.14w/㎡。
（图源：安居客）
从目前市场的户型设计上看，132㎡做得紧凑一点，是可以弄出四房两卫的。这个户型严格来说就是三室，多出来的X空间，有些家庭做成餐厅，有些家庭则做成书房。
靠近厨房的客卧，对着餐客厅，位置比较尴尬。
我们还看了一套水晶堡的退台洋房，户型格局和上文提到的万景园123㎡一模一样，但是水晶堡这套挂牌价为155w,比万景园挂牌170w的房源便宜了15w。
这就是二手房，不去跑不去淘，永远不知道哪套更合适。
可能是一期小区比较大，踩盘的时候能听到很多处都有装修的声音。中介朋友表示：“你听这个装修的声音，就该相信最近新入手这个小区的人确实很多。”
星体花园在广福路南侧，离云大附中星耀学校星耀校区最远，倒是离云大附中星耀学校古渡口路校区比较近。
不过，前面也说过了，无论位置远近，新亚洲体育城1-4期均被划到星耀校区。
星体花园离地铁站较远，步行距离超过1公里。
小区分为北区和南区，主要是小高层，有跃层和平层房源。
星体花园的建筑密度更高，外围又被商贸城和城中村包围，居住氛围远不如前三期。
小区环境和居住管理
星体花园北区和南区建筑环形分布，组合在一起，特别像一副眼镜。
小区外围有商业街，缺乏管理，感觉比较混乱，容易造成进出小区道路拥堵。
连接南区和北区的路段上，有一些临时摊点，加上路面不平整，第一印象不太好。
小区内部绿化覆盖率还是比较高的，到处都有比较高大的树荫。
北区中央景观原本应该是有一个泳池，现在废弃了。
小区路面不知道因为什么原因在施工，部分路段落叶无人打扫。
小区外立面为黄色涂料+暗绿色装饰线条。由于设计了跃层户型，小区外立面和前三期小高层也有很大不同，外立面不是一个扁平的平面，而是有凹凸的立体感。
产品和价格
星体花园门槛户型约70㎡，挂牌价约70w，是1-4期中入手门槛最低的小区，也是挂牌单价最低的小区。
除了居住氛围较差之外，产品恐怕也是这个小区价格上不去的重要原因。
我们来看一套140㎡房源，挂牌价138w，单价不过万。户型格局确实别扭。
卧室分布在各个空间，次卧3和阳台组合在一起才能组成一个卧室。阳台挺多的，但是客卫却是黑卫。
第一次进入这个户型，想要了解格局的，会被绕到晕头转向。
如果是纯刚需，也能接受跃层户型的，星体花园也有92㎡的三室两卫户型。
一楼为厨房+餐客厅，还有一个卫生间；二楼可以分隔出3个卧室和一个公共空间，也有一个卫生间。
跃层产品的喜好全看个人，不过从二手房市场来看，这类产品卖不起价。
购房风险
星体花园部分房源靠近广福路，噪声影响较大。周边还有待改造的城中村，城市界面比较差。
另外，如果你和中介说，“我就是为了学校买房。”
靠谱的中介可能会告诉你：学校并非十拿九稳，招生政策谁也不敢保证。
打个比方，今年云大附中星耀学校星耀校区招生不分一、二手房，计划招生200人。如果之后的几年，大家纷纷为学校来买房落户，超出了200人的招生计划，招生政策是否会有其他条件呢？
比如需要提前落户多少年？或者超出招生计划的，统一摇号？
（有读者反馈关于今年入学的相关问题，不过大家各执一词，无法判断真实情况，欢迎有了解情况的给我们评论区留言）
也不是没有可能。
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从目前不温不火的二手房市场来看，也许只有名校学区房能够搅动一池春水。
业主按捺不住，或多或少开始调价。家长看重教育资源，着急入手，也在一定程度上改变了市场的供需关系。
或涨或跌，本就是市场规律。所以，新亚洲体育城1-4期的二手房价格，涨了才算正常。
END
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